Qual è la redditività degli spazi di coworking nel mondo? Come se la passano nel 2017? Come cambia il modello di coworking? Abbiamo sintetizzato e tradotto per voi i principali risultati della  “2017 GLOBAL COWORKING SURVEY” pubblicati da deskmag

Grazie a Andrea di Lascio

Possono gli operatori trarre abbastanza profitto dagli spazi di coworking, o i loro investimenti servono solo a bruciare soldi? Dipende. Di sicuro l’ultima asserzione è più facile che si realizzi ma, come spesso accade, la verità sta nel mezzo. I coworking non operano indipendentemente dalle leggi di mercato. I modelli di business sono molteplici, così come le motivazioni e gli obiettivi dei loro creatori. Proprio come si può migliorare se stessi, realizzare un jackpot, o anche semplicemente sfondare con un bar, un caffè o una catena di ristoranti, è possibile raggiungere il successo imprenditoriale con uno spazio di coworking. Attualmente la situazione si assesta su livelli non ottimali anche se i dati ci testimoniano una lieve ma costante crescita. In questo articolo mostreremo come si presenta lo stato dell’arte.

Secondo le cifre autosegnalate, il 40% dei coworking attualmente è redditizio. La percentuale è in aumento ormai da quattro anni a questa parte. Nel 2013 infatti era solo il 32%. Al contrario, il dato relativo ai coworking in perdita, nello stesso arco di tempo, ha visto scendere la percentuale dal 36% del 2013 al 26% attuale. Un fattore è sicuramente l’età. Lo spazio di mercato in cui si muovono i coworking è ancora molto giovane. Quasi un terzo degli spazi di coworking esistenti è stato aperto negli ultimi 12 mesi, Negli ultimi quattro anni, il numero di attività di questo genere è praticamente raddoppiato. Mediamente, queste attività raggiungono il proprio break – even point (senza perdite né profitti) al 13° mese di vita.

L’analisi indipendente della 2017 Global Coworking Survey, è stata realizzata grazie a Social Workplaces e sostenuta da Nexudus Space e Essensys & Communitas.

Questa età media, bassa e tuttavia in aumento, spiega in parte la crescente proporzione di spazi di lavoro che sono redditizi. Eppure concentrarsi sul tempo, non risulta strategia funzionale ad un buon spazio di coworking. Alcuni di essi si dissolvono dopo un breve periodo di tempo, uscendo così ben presto delle statistiche, fattore quest’ultimo, che inevitabilmente influenza i numeri. Sono altri, dunque, i fattori che influenzano la redditività in modo decisamente più duraturo. Abbiamo esplorato quelli ovvi e quelli meno evidenti, e se e come sono connessi.

Il concetto di utenza è fondamentale

Il fattore più influente è quello relativo all’utenza. Più clienti – o, in questo caso, utenti – una società ha, più i profitti aumentano. Non è certamente una novità che gli spazi di coworking funzionino anche in questo modo. Tre coworking su quattro con 200 o più utenti, sono oltre il punto di break-even. Per gli spazi di un anno o più vecchi e che operano come imprese for-profit, il numero è ancora più alto. Solo il 3% denuncia perdite. Lo stesso vale, in misura minore, per le dimensioni. Maggiore è l’area di lavoro che uno spazio di coworking può offrire, più membri possono unirsi.

Tuttavia, se gli spazi non sono sfruttati, la profittabilità collassa vertiginosamente. La metà dei coworking senza scopo di lucro con meno utenti rispetto alle postazioni offerte, non hanno ancora un profitto dopo un anno.

I coworking aperti nelle grandi città hanno vita più facile…

Un fattore un po’ meno critico è la posizione. I coworking aumentano i margini di profitto più spesso e più rapidamente, se l’area circostante è più grande. Piccole città, zone rurali o addirittura periferiche, rappresentano chiaramente, per gli operatori, una sfida più complessa per l’avvio di uno spazio di coworking sostenibile.

…quando il campo non è troppo affollato!

Nelle città più grandi, con un milione o più abitanti, l’indice di redditività va di pari passo con il numero di concorrenti. Dove esistono pochi spazi di coworking, anche la domanda e l’utenza sono inferiori. Più concorrenti attivi ci sono nell’area, più forte sarà il coworking in generale. Nelle città in cui ci sono 50 o più concorrenti, tuttavia, la profittabilità scende nuovamente. Non esiste una spiegazione chiara. (…??)

L’affitto, come voce di spesa, non è altissimo. Probabilmente le spese in questi luoghi – compreso l’affitto – sono sostanzialmente superiori rispetto agli altri. Non ci sono tuttavia dati sufficienti per giungere a una spiegazione attraverso uno studio più approfondito. Il fatto che siano soprattutto gli stessi spazi di coworking a lamentare una eccessiva presenza di competitors in zona, non sorprende. Contestualmente, non possiamo non dar credito al fatto che effettivamente in alcune aree ci sia un eccesso di offerta.

Più uffici privati garantiscono sostenibilità finanziaria; più meeting spaces possono danneggiarla

Negli ultimi anni sempre più coworking stanno mettendo a disposizione uffici privati o uffici per team oltre alle scrivanie nei classici open space, vedendo una chiara crescita di reddito e redditività. Solo un coworking su quattro, senza questo tipo di offerta, presenta un bilancio in positivo. Per quanto riguarda gli altri invece, il numero sale a quasi la metà. Quando i ricavi di questo servizio dominano tuttavia, la redditività degli spazi e non solo, ne risente. È lo stesso concetto di coworking ad essere minacciato. Soprattutto se questi uffici risultano avulsi dagli spazi aperti.

Allo stesso modo, anche le sale meeting, contribuiscono ad un buon flusso di reddito supplementare. Anche in questo caso però, troppe aree di questo tipo possono creare un grosso buco nel bilancio. Oltre ad numero esiguo di utenti dunque, anche l’eccesso di aree adibite a sale meeting sono caratteristica tipica dei coworking poco redditizi.

Qualora queste sale occupino più di un quarto dello spazio fisico a disposizione o delle entrate, i coworking hanno una probabilità superiore alla media di fallire.

In questo sondaggio, gli intervistati hanno avuto l’opportunità di condividere le proprie priorità. Con la loro quota più elevata di uffici privati (un terzo), business centers e uffici condivisi, risultano più performanti degli spazi di coworking o dei community spaces che offrono meno spazi e che però sono ovviamente più “giovani”.

Allo stesso tempo, gli uffici privati aumentano la percentuale di postazioni dedicate, il che è anche il motivo per cui gli spazi di coworking con una grande percentuale di postazioni dedicate sono in generale più performanti. Tuttavia, il 40% di tutti i coworking che hanno solo spazi di lavoro flessibile sono redditizi, dato che non è inferiore alla media. In generale, un mix dei due approcci, con un’enfasi sulle postazioni dedicate, sembra funzionare al meglio.

I coworking curati non sono più redditizi degli spazi aperti

Complessivamente, i coworking aperti a tutte le persone, hanno maggiori possibilità di diventare redditizi – in particolare nelle città con un milione o più residenti. Negli spazi che sono stati aperti per almeno un anno e sono imprese for-profit, c’è tuttavia poca differenza nella redditività tra quelli che seguono una politica di apertura verso tutti, o che cercano un mix curato di utenti e quelli che servono una specifica nicchia – con una sola eccezione.

La diseguaglianza tra i sessi non si finisce con gli spazi di coworking.

Assodato che, ancora oggi, le donne portano a casa meno reddito rispetto agli uomini in generale, i coworking con solo membri femminili, rappresentano per gli operatori una sfida ancor più complicata per quanto riguarda la redditività. Sorprendentemente, tuttavia, gli spazi di coworking con un numero significativo di uomini rispetto alle donne, sono meno redditizi della media. Quelli con una presenza abbastanza equilibrata di entrambi i generi, in genere funzionano meglio.

La disuguaglianza di capitale ha anch’essa un effetto sulla capacità dei fondatori di investire. Gli uomini investono più delle donne nei loro coworking: in Europa investono 2,5 volte di più e negli USA più di quattro volte. Ciò può spiegare perché gli spazi di coworking femminili hanno meno utenti, sono più piccoli, e – al di fuori dell’Europa – sono, con più probabilità, infruttuosi.

Il reddito è iniquo quasi quanto l’investimento. Gli spazi di coworking fondati dagli uomini generano un reddito circa 2,5 volte superiore. Ma quando l’importo degli investimenti e dei redditi sono considerati insieme, non c’è differenza, suggerendo che le donne con accesso ad un uguale capitale di investimento generino reddito altrettanto elevato e possono creare un coworking che sia altrettanto redditizio. In altre parole, in un campo di gioco uniforme, il genere non determina il successo.

Sorpresa! La costruzione di una comunità attiva è solo un differenziatore nelle grandi città

La costruzione della comunità e l’attività dei media online – i social media, i blog, ecc., sono alcune delle attività più diffuse che le aziende usano per attrarre nuovi membri. I coworking attivi su questo fronte risultano anche più redditizi? Nel complesso, non si osserva alcuna differenza significativa rispetto a spazi di coworking non redditizi. Ciò è particolarmente sorprendente per la costruzione della comunità. Solo nelle città di milioni di abitanti, la costruzione di una comunità attiva ha un effetto positivo sulla redditività.

In generale, soltanto due tipologie di attività si distinguono come positive. Gli spazi di coworking i cui siti web sono ottimizzati per i motori di ricerca e quelli che partecipano ai Coworking Visa program, hanno infatti maggiori probabilità di operare nel nero rispetto a quelli che non lo fanno. Al contrario, i coworking non redditizi, è probabile che siano più impegnati in attività di organizzazione o pubblicizzazione eventi in collaborazione con altri coworking, rispetto alla media. Soprattutto nei mesi appena dopo l’apertura – cioè nella fase che è probabilmente meno redditizia – questi tipi di azioni non sono tuttavia rari e sono persino da aspettarsi.

I coworking con profitto, sono più propensi ad aderire ai programmi Visa?

Dunque, come appare la situazione ad un anno dall’apertura? Tra gli spazi di coworking senza scopo di lucro, quelli che sono chiaramente più redditizi sono quelli che partecipano ai Visa programs. Inoltre, più coworking redditizi lavorano in rete, mentre il numero di spazi di coworking redditizi e non redditizi che si impegnano nelle attività di SEO è invariato. I programmi di pubblicità e di aggiornamento sono ancora più diffusi negli spazi di lavoro non redditizi dopo un anno di attività. Diversamente, nessuna attività aggiuntiva mostra una differenza apparente tra i due gruppi – ad eccezione dei giorni di prove gratuite e della creazione di comunità attive nelle grandi città.